CONTRATO DE ARRENDAMENTO RURAL

Quando se fala em agronegócio, dois dos contratos mais comuns são o Contrato de Arrendamento Rural e o contrato de Parceria Rural. Ambos são os instrumentos por meio do qual o proprietário cede uma propriedade rural e, eventualmente, construções, maquinários e outras ferramentas, para que um terceiro possa realizar a exploração de atividade agropecuária ou extrativista nas terras cedidas.

DIFERENÇAS ENTRE CONTRATO DE ARRENDAMENTO RURAL E CONTRATO DE PARCERIA RURAL 

A maior diferença entre ambos os contratos reside na contraprestação: enquanto no Contrato de Arrendamento, temos como contraprestação o pagamento de um “aluguel” fixo pela cessão da propriedade, que pode ser em dinheiro ou uma quantidade fixa da produção, no Contrato de Parceria, não há uma fixação do preço, e, sim, o estabelecimento de uma divisão da produção entre os contratantes.

Assim, pode-se dizer que o Contrato de Arrendamento Rural se assemelha a um contrato de locação, enquanto o Contrato de Parceria seria mais semelhante à uma “sociedade” entre o proprietário e o parceiro.

Nesse sentido, é imperioso ressaltar a existência de outra importante diferença: os riscos relacionados à atividade de produção agropecuária ou extrativista que serão suportados pelos contratantes em cada um desses contratos. No Contrato de Arrendamento Rural, o arrendatário, como é denominado o terceiro que está “alugando” a propriedade rural, suportará sozinho os riscos de sua produção, ao passo que no Contrato de Parceria Rural, o risco das atividades abrange ambos os contratantes.

Enquanto o Contrato de Arrendamento Rural fica restrito à cessão da propriedade, podendo também abranger, eventualmente, maquinário e construções para o exercício das atividades pelo arrendatário, o Contrato de Parceria Rural pode ter como objeto também a entrega de animais para criação, engorda, extração de matéria-prima, dentre outros.

CONTRATO DE ARRENDAMENTO RURAL: PRINCIPAIS PONTOS DE ATENÇÃO 

Uma vez que o produtor opte por firmar um Contrato de Arrendamento Rural, para uma maior segurança, a recomendação é de que seja formalizado de forma escrita e que nele sejam estabelecidos todos os pontos da negociação.

Abaixo, iremos elencar algumas das principais questões a serem analisadas, tanto pelo arrendador, quanto pelo arrendatário, na formalização da contratação:

1) Prazo de vigência: O prazo de vigência é um dos principais pontos a serem analisados nessa modalidade de contratação. O Decreto 59.566/66 prevê um prazo mínimo de contratação, de acordo com a atividade a ser explorada:
(i) 3 anos para exploração de lavoura temporária e/ou de pecuária de pequeno e médio porte;
(ii) 5 anos para exploração de lavoura permanente e/ou de pecuária de grande porte
para cria, recria, engorda ou extração de matérias primas de origem animal; e
(iii) 7 anos para exploração de atividade florestal.
Para contratos com prazo de vigência indeterminado, a legislação prevê um prazo mínimo de 3 anos. Além disso, os prazos de arrendamento terminam sempre após a última colheita, após a parição dos rebanhos ou depois da safra de animais de abate.

2) Tipo de atividade de exploração: No Contrato de Arrendamento Rural, deverá estar explicitado o tipo de atividade a ser realizada no imóvel, bem como a destinação do imóvel e dos bens. Aqui, é importante que esteja descrito como se dará essa produção, abrangendo, inclusive, a existência de safrinhas.

3) Área arrendada: Este é outro ponto crucial deste tipo de contrato. Além da estipulação da área arrendada, é recomendado que também esteja descrita a área útil do imóvel, bem como a área ambiental preservada.

4) Forma de pagamento: O contrato formalizado deverá constar como se dará o pagamento pelo arrendamento do imóvel. Se por meio de dinheiro, a moeda corrente, valor e forma de pagamento. Se por meio de produtos, quantia, qualidade e onde será depositada a produção (por meio de uma cooperativa ou outros) e como será entregue ao arrendador.

5) Renovação, extinção e rescisão: Por lei, o arrendatário tem preferência para a renovação da contratação, mas as bases para esta renovação deverão constar no contrato firmado. Além disso, é necessário que constem as causas para extinção e rescisão da contratação, que também estão expressas em lei.

6) Crédito Rural: Com vistas à proteção socioeconômica dos arrendatários, é necessário que esteja expressa no Contrato de Arrendamento Rural a concordância por parte do arrendador quanto às solicitações de crédito rural efetuadas pelo arrendatário.

7) Outros: Também é recomendado que conste no contrato questões relacionadas à necessidade de correção do solo pelo arrendatário ao término da contratação, se haverá obrigação de restituição de benfeitorias realizadas, passivos ambientais, tributação, dentre outros.

Ainda, o Estatuto da Terra prevê algumas proibições nesse tipo de contratação. É vedado:
(i) A prestação de serviço gratuita pelo arrendatário ao arrendador;
(ii) A estipulação de exclusividade de venda dos frutos ou produtos ao arrendador;
(iii) A estipulação de obrigatoriedade do beneficiamento da produção em estabelecimento determinado pelo arrendador; e
(iv) A obrigatoriedade da aquisição de gêneros e utilidades em armazéns ou barracões determinados pelo arrendador.

É NECESSÁRIO O REGISTRO DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO RURAL? 

Outra questão importante a ser analisada nesse tipo de contratação é o registro do Contrato de Arrendamento Rural. Apesar de não ser obrigatório, é altamente recomendado que se efetue o registro em cartório desse tipo de contrato, a fim de garantir maior segurança para as partes. 

Ao registrar o contrato, o cartório fica responsável por conferir autenticidade, segurança e eficácia à contratação, dando publicidade ao ato jurídico que está sendo firmado. O registro do Contrato de Arrendamento Rural pode ser realizado tanto no Cartório de Registro de Títulos e Documentos, quanto no Cartório de Registro de Imóveis. 

O registro realizado em Cartório de Registro de Títulos e Documentos visa garantir a publicidade das obrigações, conservação do conteúdo original do contrato, comprovação da data e efeitos perante terceiros. Contudo, caso o arrendatário queira garantir um direito de preferência na aquisição futura do imóvel arrendado em caso de venda pelo arrendador, é recomendado que o Contrato de Arrendamento Rural seja registrado e averbado em Cartório de Registro de Imóveis. 

CONCLUSÃO

O Contrato de Arrendamento Rural é um tipo de contrato que permite a presença de certa informalidade em sua contratação, admitindo, inclusive, a contratação de modo verbal. Contudo, como analisado anteriormente, o arrendamento de uma propriedade abrange inúmeros aspectos que, se não forem bem negociados, estipulados e formalizados entre as partes, podem acarretar inúmeros riscos e prejuízos de todo tipo, tanto ao arrendador, quanto ao arrendatário. 

Nesse sentido, antes de realizar o arrendamento de uma propriedade, é de suma importância contar com uma assessoria jurídica especializada, capaz de analisar todos os aspectos envolvidos na negociação e de direcionar a elaboração de um documento que seja capaz de trazer a maior segurança jurídica aos contratantes.

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